Lo stato di salute del mercato immobiliare in Croazia resta ottimo anche grazie agli immobili acquistati da stranieri.
Infatti negli ultimi anni la Croazia ha visto un aumento significativo della domanda di immobili in parte da investitori locali ma in maniera determinante da acquirenti stranieri.
Una parte significativa di questa domanda di immobili è appunto determinata da tempo dal settore turistico che si conferma in continua espansione e riguarda tutte le zone della Croazia.
Destinazioni popolari come Istria, Spalato e Dubrovnik attirano infatti milioni di turisti ogni anno creando in tal modo un forte mercato immobiliare sia per quanto riguarda affitti a breve termine che per case vacanza.
Gli acquirenti stranieri ed in particolare quelli provenienti da Germania, Austria e Gran Bretagna desiderano investire nel mercato immobiliare della Croazia anche per via dei suoi prezzi relativamente più bassi rispetto ad altri Paesi mediterranei come Italia e Spagna.
Dalle statistiche ufficiali risulta che negli ultimi quattro anni circa 40 mila cittadini stranieri abbiano rilevato immobili residenziali in Croazia e che nel solo 2023 le abitazioni acquistate da stranieri, prevalentemente lungo la costa, siano state circa 12 mila.
I dati ufficiali confermano anche l’interesse per il mercato immobiliare della Croazia da parte di cittadini tedeschi che negli ultimi anni hanno mantenuto vivo il settore con una media annua di circa 3 mila acquisti di immobili.
A parità con i tedeschi per immobili residenziali rilevati in Croazia si confermano gli sloveni seguiti poi da austriaci, cechi e slovacchi.
Lo scorso anno le zone con il numero più alto di transazioni di proprietà immobiliari sono state quelle di Zagabria, Istria, Primorje-Gorski Kotar, Spalato-Dalmazia e Zara a dimostrazione della forte domanda sia nelle aree urbane che costiere.
Il tasso di crescita della Croazia indica un’economia stabile ed in sviluppo, fattori che incidono sul valore degli immobili
Prestare attenzione all’andamento economico di un Paese è un passaggio necessario prima di procedere con investimenti nel mercato immobiliare.
Secondo le valutazioni di organismi economici internazionali la Croazia dovrebbe raggiungere un tasso di crescita del 3% entro la fine del 2024, un dato che conferma il buon trend dell’economia del Paese che per quanto riguarda il 2025 è giudicato in grado di toccare il 2,7% come minimo.
Nei prossimi cinque anni le stime di crescita dell’economia della Croazia sono del 12,6% con un aumento medio del Pil del 2,5%.
Il numero di concessioni edilizie è un elemento significativo prima di procedere con acquisti di immobili
Il rilascio di numerose concessioni edilizie è ritenuto un fattore positivo per il mercato immobilare che in tal modo viene stimolato ed incentivato e questo è proprio quanto sta accadendo in Croazia.
Sempre secondo l’Ufficio di Statistica negli ultimi 12 mesi il numero di concessioni edilizie rilasciate dai Comuni della Croazia è passato da 10.659 a 12.485 con un aumento del 17,1%.
Una conferma implicita di quanti siano convinti circa il periodo favorevole per effettuare investimenti nel mercato immobiliare.
Crescita della popolazione e Pil pro capite, altri fattori importanti per comprendere lo stato di salute di un mercato immobiliare
La crescita della popolazione indica che, in un futuro a medio termine, più persone avranno bisogno di un’abitazione mentre il Pil pro capite conferma la maggiore o minore disponibilità economica anche a vantaggio del mercato immobiliare.
In merito al primo punto e cioè l’andamento della popolazione, la Croazia sta lentamente declinando nel corso degli ultimi anni anche a fronte di periodiche ondate migratorie ma per contro è da segnalare un progressivo aumento di lavoratori stranieri, da 80 mila nel 2021 a 170 mila nel 2023.
A proposito del secondo elemento di valutazione le notizie sono invece decisamente buone visto che il Pil medio pro capite in Croazia è cresciuto del 20,6% negli ultimi cinque anni, un risultato sorprendente che ha ben pochi eguali.
L’andamento del mercato degli affitti ed i rendimenti lordi, un altro indicatore da considerare
Il mercato degli affitti è in grado di contribuire ad una maggior comprensione circa la validità di investimenti nel mercato immobiliare in quanto ne evidenzia la reddittività.
A questo proposito anche il sito web Global Property Guide (vedi link: globalpropertyguidecroatia) fornisce numerosi elementi utili in merito agli immobili locati in Croazia che paiono in grado di generare rendimenti lordi sino al 4,78% nel 2023 ed al 4,91% nel 2024.
Prezzi degli immobili, il mercato immobiliare in Croazia è in piena controtendenza rispetto ai Paesi europei
Da qualche tempo pare che i prezzi delle abitazioni in Croazia vivano una effettiva frenesia con quotazioni che a volte paiono salire letteralmente alle stelle di giorno in giorno.
Un andamento, quello del mercato immobiliare della Croazia, assolutamente in controtendenza rispetto a quello della maggior parte dei Paesi europei.
Se, in questi ultimi, i prezzi degli immobili sono calati indicativamente del 10%, in Croazia si è invece assistito a simili percentuali ma per quanto riguarda gli aumenti.
Senza dubbio l’inflazione ha fatto la sua parte determinando tali incrementi e per l’anno in corso dovrebbe attestarsi intorno al 5% ma questa non è che una delle cause del fenomeno.
L’aumento dei costi dei materiali nell’edilizia è una seconda motivazione in grado di spiegare la crescita di valore del mercato immobiliare.
Senza contare naturalmente i prezzi dei terreni che in Croazia sono mediamente raddoppiati nel giro di alcuni anni.
E’ il caso di alcuni quartieri interni nella zona sud occidentale di Zagabria dove quattro anni fa i prezzi dei terreni si aggiravano intorno ad €450m2 mentre oggi sono praticamente introvabili al di sotto di €900m2.
Da tenere poi ben presente, oltre ai prezzi dei terreni, altre voci che fanno lievitare i costi delle proprietà immobiliari in Croazia quali progettazione, supervisione tecnica, allacciamenti, diritti comunali e marketing.
Anche i prezzi dei materiali edili incidono non poco, variando comunque da una zona all’altra del Paese.
In caso poi di trasporto disagevole, ad esempio isole od aree dove ne vengano utilizzati in quantità rilevante, l’incidenza dei materiali edili sul costo degli immobili non risulta affatto secondaria.
Su isole o zone costiere della Croazia le imprese devono poi sospendere i lavori di costruzione per alcuni mesi e questo rappresenta una difficoltà per l’organizzazione del lavoro che si aggiunge, come abbiamo già visto, ai problemi relativi al trasporto dei materiali ed alla produzione del cemento necessario.
Senza contare gli scavi, sovente nella roccia, in aggiunta ad eventuali muri di sostegno talvolta profondi.
Alla luce di una tale situazione resta decisamente arduo anche per i professionisti del settore stabilire il prezzo reale degli immobili in Croazia.
I prezzi degli immobili in Croazia continueranno a crescere?
I prezzi delle unità immobiliari ad uso residenziale sono sempre aumentati nel corso degli ultimi anni e talvolta, specie in alcune zone della Croazia, anche a due cifre rispetto all’anno precedente.
Di conseguenza non vi sono affatto segnali di un possibile calo dei prezzi del mercato immobiliare e molto probabilmente rimarrà così anche a fronte di una domanda decisamente alta sia da parte di acquirenti locali che stranieri.
Malgrado tutto la Croazia rimane un’alternativa conveniente per coloro che desiderano investire nel mercato immobiliare dell’area mediterranea rispetto a mercati più consolidati come Italia o Francia.
Nonostante immobili decisamente costosi nelle zone di Dubrovnik e Spalato, dove la domanda supera nettamente l’offerta, vi sono molte opportunità per acquirenti interessati ad opzioni più ragionevoli in aree meno conosciute come Pola e Zara.
Queste aree, pur a fronte di una crescita costante, non hanno ancora raggiunto le quotazioni riscontrate dal mercato immobiliare nelle località ad elevata densità turistica della Croazia.
In base alle ultime rilevazioni, nel corso della prima metà del 2024 il prezzo medio di immbili nuovi in Croazia si è attestato intorno ad €2.377m2.
A Zagabria ha raggiunto €2.830m2 con un incremento del 7,9% rispetto all’anno precedente mentre in altre zone della Croazia, sempre secondo l’Ufficio di Statistica, si è stabilizzato ad €2.059 con un aumento del 7,5% rispetto al 2023.
Esaminando le statistiche relative agli ultimi anni emerge ad esempio il dato che alla fine del 2021 i prezzi medi degli immobili in Croazia erano lievitati di circa il 9,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Allo stesso tempo i prezzi degli immobili nuovi erano aumentati fino al 15% mentre quelli preesistenti dell’8,4%.
Secondo Eurostat negli ultimi cinque anni i prezzi degli immobili in Croazia sono aumentati del 56,9% ed il trend sta continuando in maniera costante mentre in alcune zone mostra addrittura una accelerazione più elevata.
I potenziali rischi del mercato immobiliare della Croazia
Per una corretta e completa comprensione del mercato immobiliare della Croazia è necessario valutare anche i suoi potenziali rischi, peraltro ribaditi ed ufficializzati due anni fa dal European Systemic Risk Board (ESRB).
Nel 2022 l’organismo europeo aveva infatti avvertito la Croazia che l’aumento dei prezzi degli immobili residenziali avrebbe potuto rappresentare un pericolo per il sistema finanziario generale nel futuro a medio termine.
Nella sua analisi, l’ESRB aveva rilevato che i prezzi degli immobili residenziali erano lievitati in primo luogo a causa dei due terremoti del 2020 che avevano letteralmente eliminato gli edifici più vecchi.
In secondo luogo per via del programma di sussidi per l’edilizia abitativa in vigore dal 2017 e che nel 2020 aveva determinato la vendita del 35% di tutti gli immobili del Paese.
In effetti nel Giugno 2021 la quota di mutui ipotecari costituiva circa il 12% del mercato immobiliare in Croazia.
Il Ministero delle Finanze della Croazia aveva replicato ai rilievi dell’organismo europeo sostenendo che i sussidi per l’edilizia abitativa sarebbero rimasti in vigore fino al 2023 senza peraltro specificare se il programma sarebbe poi stato interrotto.
I rilievi dell’ESRB avevano sottolineato e stigmatizzato che:
- i prestiti immobiliari in Croazia erano cresciuti più rapidamente di altri;
- le banche li approvavano più facilmente di quanto avrebbero dovuto;
- la politica non avrebbe dovuto incoraggiare l’indebitamento delle famiglie in Croazia;
- sussidi e prestiti agevolati li avrebbero invece incrementati.
In effetti da un sondaggio successivamente pubblicato dalla Banca Centrale della Croazia era emerso che il 25% dei contraenti di mutui per l’acquisto di immobili destinavano ai ratei oltre la metà del proprio stipendio mensile.
Per contro le posizione della Ue erano invece sin d’allora indirizzate all’adozione di misure che impedissero un aumento dell’indebitamento delle famiglie della Croazia attraverso sussidi statali per i mutui.
Applicazione in Croazia della tassa sulla proprietà di immobili voluta da Europa e Fmi
A fine dello scorso mese di Agosto il Ministro delle Finanze ha confermato l’imminente introduzione in Croazia della tassa sulla proprietà di immobili.
Altre importanti novità saranno l’aumento delle soglie fiscali, che potrebbero determinare anche il raddoppio dell’attuale limite massimo che raggiungerebbe €10m2, oltre al sistema di tassazione degli affitti di immobili a breve termine.
In merito a quest’ultimo punto il Ministro delle Finanze della Croazia ha definito “ridicolo” l’attuale sistema di tassazione degli affitti di immobili a breve termine aggiungendo che è ormai indispensabile l’aumento della pressione fiscale per le locazioni turistiche a breve termine di immobili.
Questo aumento della pressione fiscale avrà l’impatto maggiore sui proprietari di case vacanza e di seconde o terze case che dovranno pertanto far fronte ad oneri sostanzialmente più elevati rispetto a prima.
Quanti utilizzino i propri immobili occasionalmente, magari per le vacanze oppure li affittino per brevi periodi dovranno presto pagare un’imposta più elevata.
In questa maniera il mercato immobiliare degli affitti turistici in Croazia verrebbe seriamente penalizzato.
Le ragioni del prossimo spostamento del carico fiscale dalle persone fisiche alle proprietà di immobili
Il Mimistro delle Finanze della Croazia ha annunciato lo scorso mese di Settembre che sono in corso attente valutazioni circa lo spostamento del carico fiscale dalle persone fisiche alle proprietà di immobili nel tentativo di frenare l’aumento di affitti e prezzi.
Nel Paese, che conta una popolazione di circa 3,85 milioni di abitanti, pare che le case vuote o disponibili solo per locazioni a breve termine siano non meno di 800mila unità.
Un problema serio, specie nelle zone costiere della Croazia, per quanti ricerchino abitazioni da affittare a lungo termine.
Oltretutto nel Paese vi è una datata carenza di immobili inferiori ai 70m2 ed i pochi periodicamente disponibili sul mercato immobiliare vengono acquistati nel giro di pochi giorni, un caso estremamente comune ad esempio a Spalato.
Secondo il Ministro delle Finanze il mercato immobiliare della Croazia, ritenuto un settore di investimenti non a rischio, è stato oggetto nel tempo di acquisizioni che hanno determinato una seria indisponibilità di unità abitative.
Uno squilibrio del mercato aggravato ulteriormente dagli acquirenti stranieri attratti in Croazia dalla bassa pressione fiscale sugli immobili.
Chi verrà colpito dalla nuova tassa sulla proprietà di immobili in Croazia
La nuova tassa sulla proprietà di immobili in Croazia, che dopo l’approvazione dovrebbe entrare in vigore nel 2025, colpirà gli intestatari di circa 800mila seconde e terze case.
Secondo i dati statistici ufficiali il 25% delle famiglie in Croazia possiede una seconda abitazione ed in numerosi casi anche una terza.
Il censimento del 2021 aveva poi evidenziato 231mila proprietà descritte come case vacanza ed altri 600mila immobili residenziali liberi od in affitto a breve termine.
Ciò che sta per accadere al mercato immobiliare della Croazia è la conseguenza delle pressioni subite dal Paese da parte di organismi europei ed internazionali, quali l’Fmi, determinati a far sì che la base imponibile si espandesse.
Negli ultimi decenni svariati Governi avevano tentato di imporre una tassa sulle proprietà immobiliari ma senza riuscirvi.
Per compensare il duro colpo inferto ai piccoli risparmiatori, il Governo della Croazia si è impegnato a ridurre la pressione fiscale sui redditi.
Il nuovo sistema fiscale che dovrebbe entrare in vigore nel 2025 determinerà cambiamenti significativi per un’ampia fascia di proprietari di immobili in Croazia, specialmente quelli che possiedono case vacanza, seconde e terze case.
Da questi cambiamenti il Governo si aspetta un aumento delle entrate del bilancio statale ma anche stimoli che sostengano gli affitti immobiliari a lungo termine determinando di conseguenza una maggiore disponibilità di alloggi.
La nuova normativa fiscale manterrà esenti le proprietà utilizzate per servizi, produzione ed agricoltura mentre graverà sugli immobili residenziali.
Saranno altresì esenti i proprietari disposti a locazioni superiori a 10 mesi su base annua.
Oltre ad incoraggiare il rientro dei cittadini della Croazia emigrati, la nuova legislazione mira, perlomeno agli occhi dei suoi ideatori, a digitalizzare il sistema fiscale e rafforzarne la disciplina.
La nuova normativa fiscale sulle proprietà immobiliari dovrebbe entrare in vigore il 1° Gennaio 2025 dopo l’approvazione del Parlamento.
Previsioni per il mercato immobiliare in Croazia
Le stime circa l’andamento del mercato immobiliare in Croazia indicano la forte possibilità che entro il 2025 possa toccare il valore di circa US$330 miliardi con una forte componente di immobili uso residenziale il cui volume si attesterebbe intorno ad US$258miliardi.
Il tasso di crescita annuo del segmento di immobili residenziali in Croazia è stimato nella misura del 4,09% con un volume di mercato di circa US$404 miliardi entro i prossimi 5 anni.
Questi dati, schematici ma comunque significativi, confermano lo stato di salute più che buono del mercato immobiliare in Croazia che da anni sta vivendo una crescita costante, come abbiamo visto in special modo per quanto concerne le regioni costiere.
La possibilità di mutui con bassi tassi di interesse aumenta l’interesse verso il mercato immobiliare della Croazia
Un altro elemento di grande interesse per quanti vogliano investire nel mercato immobiliare della Croazia è la disponibilità di mutui con bassi tassi di interesse.
Di sicuro un ulteriore stimolo per il mercato immobiliare poiché l’offerta di tassi di interesse bassi da parte di molte istituti di credito in Croazia ed in Europa rende decisamente conveniente per gli acquirenti locali ed internazionali ottenere i finanziamenti necessari per i loro acquisti di abitazioni.
Gli investimenti nel miglioramento delle infrastrutture anche nelle aree emergenti del mercato immobiliare della Croazia
Gli investimenti della Croazia per migliorare infrastrutture, strade, aeroporti e strutture turistiche hanno determinato sensibili benefici particolarmente nelle aree di Sebenico e Zara, zone emergenti del mercato immobiliare.
Sicuramente un’opportunità per quanti siano interessati ad immobili a quotazioni ancora ragionevoli prima che divengano ricercati non solo per il settore delle locazioni ma anche per quello delle case vacanza.
In definitiva il 2025 si preannuncia come un ottimo periodo per investire in immobili in Croazia anche in virtù della stabilità sia politica che sociale del Paese, elementi cruciali per qualsiasi scelta impegnativa nel mercato immobiliare.
Una stabilità che costituisce una solida base per la crescita economica del Paese, crescita che dovrebbe continuare nei prossimi anni.
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